כשהמשכיר והשוכר קבעו זמן לשכירות – בין בכתב ובין בעל פה – השוכר חייב לשלם את השכירות למשך כל התקופה, ואפילו אם לא היה המשכיר מוצא שוכר אחֵר אילו לא היה זה שוכר את הדירה. אמנם, אם המשכיר מצא שוכר אחר, השוכר הראשון פטור מלשלם על הזמן שאפשר להשכירו לשוכר השני (קצוה"ח ונתיה"מ סי' שטז ס"ק א). ואם השוכר השני משלם פחות מהראשון, הראשון חייב להשלים את ההפרש עד לגובה דמי השכירות שהוא קבע עם המשכיר (ראה סי' שלג סעי' ב). ודנו הפוסקים מה הדין אם השוכר השני אינו עומד בהתחייביותיו, כגון שאינו משלם, אם המשכיר יכול לתבוע מהשוכר הראשון, או שמכיון שבא שוכר אחר במקומו, הרי הוא נפטר לגמרי מהמשכיר ראה עמק המשפט, שכירות בתים סי' ח. (יש שכתבו שאם השוכר הראשון רוצה לפטור את עצמו מלשלם עליו להטריח את עצמו להשיג שוכר אחר חזון איש ב"ק סי' כג אות ז-ח. אך יש שכתבו שהטירחה להשיג שוכר מוטלת על המשכיר, וכל שאינו טורח להשיג שוכר אחר, ושכיח למצוא שוכר כזה – אזי השוכר הראשון פטור מלשלם )נתה"מ סי' שטז סק"ב, וראה מנחת פתים סי' שיא סעי' ו(. כל האמור הוא אם השוכר והמשכיר קבעו זמן למשך השכירות, אך אם לא קבעו, השוכר יכול לעזוב את הדירה כשירצה, אך הוא צריך להודיע למשכיר מראש בזמן כזה שמסתבר שהמשכיר יוכל למצוא שוכר חדש  (שיב-ז)  אם המשכיר עזב ללא שהודיע מראש, יש הפוטרים את השוכר מלשלם על הזמן שיקח למשכיר למצוא שוכר אחר, שכיון שלא קבעו זמן, אין עליו חיוב לשלם את השכירות על זמן שלא דר בדירה. ואף שבעזיבה בלא הודעה מראש הוא מזיק למשכיר, אין זה אלא 'גרמא', שאמנם אסור לעשות כן, אך אין חיוב לשלם על נזק כזה )שער המשפט שיב-ב, פת"ש-ד) כיון שזמן זה הוא חלק מהתחייבויות השוכר המקובלות, שהוא מתחייב בהם אף כששכר בלא לחתום על חוזה, ונמצא שזה כאילו קבע שהוא מתחייב להמשיך לשכור ולשלם על הדירה משך זמן כזה מאז שהוא מודיע על עזיבת הדירה (ערך ש"י  שיב-יד. משפט שלום קעו-ד)  למעשה, ההלכה במקרים אלו נקבעת כפי מה שהתנו בחוזה או כפי המנהג, הן בנוגע למשך חיוב הודעה והן לגבי תשלום השכירות (מהרש"ם ג-קכח(.